3기 신도시는 문재인정부에서 주택시장 안정을 위해 계획한 대규모 택지지구다. 남양주 왕숙신도시·하남 교산신도시·인천 계양신도시·고양 창릉신도시·부천 대장신도시·안산 장상신도시 등이 있다.

올해 정부의 사전청약 발표 이후 부동산 수요자의 관심이 3기신도시에 집중되고 있다. 3기 신도시는 당첨되면 막대한 시세차익을 누릴 수 있다는 기대감에 '로또청약'으로 불리고 있다. 정부는 오는 2021년 7월 이후 실시되는 공공분양주택 6만가구에 대한 사전청약을 예고했다.

◆무주택자에게 '희망의 땅'

3기 신도시에는 19만9000가구의 주택이 공급된다. 준공까지는 시간이 많이 남아 있지만 사전청약이 발표된 후 3기 신도시 청약 일정을 살피는 수요자자가 급증하고 있다. 15일 LH(한국토지주택공사)가 개설한 3기 신도시 종합정보포털에 따르면 현재 누적방문자 수는 237만여명, 청약 일정 알리미 신청자수는 281만여명에 달한다.

3기 신도시 청약 조건을 살펴보면 ▲무주택세대구성원(신청자, 배우자, 신청자 및 배우자의 세대별 주민등록에 등재된 신청자의 직계존속 및 직계비속 등 전원 무주택) ▲입주자저축 가입(주택청약종합저축 가입자) ▲거주요건(서울, 경기 등 투기과열지구는 2년 이상 거주 그 외는 1년) ▲지역우선공급 등이 있어 내 집 마련을 원하는 무주택자에게 환영받고 있다.

신도시 아파트는 민간분양, 공공분양, 공공임대 등 다양한 형식으로 공급된다. 이 중 얼마나 많은 물량이 공공자가주택으로 공급될 수 있을지도 주목된다. 공공자가주택은 반값아파트로 받아서 시세차익은 최소한으로 가져가는 구조다. 시세의 50~70% 수준으로 분양하고, 대신 분양받은 사람은 정해진 가격에 공공기관으로 되팔게 만들자는 것이다.

최근 전세가격 급등과 매물부족 현상을 단기에 진정시키긴 어렵겠지만 1~2기 신도시보다 서울 접근성이 뛰어나고 광역교통망 호재가 있는 수도권 3기 신도시가 장기적으로 수도권 공급시장에 도움이 될 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년 사전청약을 통해 분양가상한제로 저렴하게 공급되면 무주택 대기수요가 꾸준히 증가할 것으로 전망된다"며 "토지보상금의 부동산시장 재유입 우려와 분양을 기다리는 대기수요가 단기적으로 임대차시장의 가격불안을 야기할 수 있다"고 했다.

◆전세가 상승, 광역교통망 과제 시급

3기 신도시 발표 후 집값이 가장 들썩인 곳은 경기도 하남 교산지구다. 이곳은 과천지구와 함께 강남 접근성이 가장 좋은 곳으로 알려져 있다. 한국부동산원(옛 한국감정원)에 따르면 올해 들어 하남시는 13.44%의 전세가격 상승률을 나타냈다. 이 밖에도 고양(6.26%), 남양주(5.89%), 인천 계양(4.54%) 등 3기 신도시 전세가격은 전국 평균(3.45%)보다 높은 상승률을 보였다.

이는 사전청약을 위한 2년 실거주 조건을 채우기 위해 이주 수요가 증가했기 때문인 것으로 분석된다. 투기과열지구 등 규제지역 1순위 모집에 청약하려면 해당 특별·광역·시·군에 2년 의무거주 요건을 충족해야 한다. 특히 3기 신도시 사전청약엔 본 청약 전까지 2년 의무거주 요건이 있어 다른 지역에 거주하고 있더라도 전입해서 미리 거주하고 있으면 청약 신청이 가능하다.

그러나 당면과제는 존재한다. 부천대장지구의 경우 택지지구에 있는 굴포하수종말처리장(북부수자원생태공원) 지하화와 소각장인 자원순환센터 현대화 협약이 무산되면서 환경문제에 직면했으며 인천 계양은 택지 내 철도역 신설 계획이 없다. 하남과 고양은 3호선 연장과 고양선 식사역 연장이 관건이 될 것으로 보인다. 안산 장상은 택지 내 송전탑 14기의 지중화 작업을 실시해야 개발이 가능하다.

한편 3기 신도시 토지 보상과 수도권광역급행철도(GTX) 등을 고려하면 내년까지 약 50조원에 달하는 금액이 토지 보상으로 풀릴 것으로 업계는 예상한다. 은행권에서는 수십조원대의 토지보상금 유치를 위해 전담팀을 꾸리는 등 경쟁을 펼치는 것으로 알려졌다.

LH관계자는 "하남 교산과 인천계양은 곧 보상착수에 들어갈 것"이라며 "남양주 왕숙도 연내보상 착수를 목표로 진행 중이다"라고 전했다.